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前10月各城卖地分化:一二线频破“千亿”三四线成交下滑

  2019年初,房地产市场逐渐回温,但跟着“因城施策、一城一策”在全国各级都市的贯彻落实,市场从“小阳春”逐步降温。进入10月份以来,全国地皮市场广泛泛起量价齐跌态势。

  只管如此,热点都市地皮出让金范畴仍然始终刷新历史同期纪录。据易居钻研院数据,前10月受监测的40都市中,地皮出让金抵达千亿元的有8个;中原地产钻研核心统计则显现,截至11月18日,地皮出让金抵达千亿元的都市已达12个。

  那么,今年地皮市场呈现出何种变迁?哪些都市的地皮买卖仍然对峙热度?距离年终仅有一个多月,各级都市供地及房企投资还将呈现哪些变迁?

  前10月地皮市场量价齐跌

  “开端统计,10月份全国300个都市地皮住宅用地供应范畴逾越1亿平方米,同比降落1.4个百分点,但成交范畴同比降落亲近20%,10月份的供应节拍是有所放缓的。10月份全国300个都市住宅用地,不管是供应还是成交同比都有所降落,成交楼面价也是根基下跌。但凭据特例,部门企业年底拿地震作较多,招致了地皮溢价率初步泛起了小幅上涨的走势。”中国指数钻研院杭州分院副总经理高院生阐明以为。

  易居地产钻研院月初发布的《10月40城地皮市场月报》显现,今年10月,40城地皮成交面积环比降落7.9%,移动平均地皮成交均价环比下跌3.8%,量价齐跌。个中,4个一线都市地皮成交修筑面积环比降落36.8%;二线都市成交面积环比降落9.1%,地价环比下跌5.4%。尤其是以南京、武汉为代表的热点二线都市,多宗地块以底价成交,地皮市场凉意浓浓。

  今年以来地皮购买面积同比降幅较大也与去年同期基数较高有关,思考到房企融资环境持续收紧,估量全年开发企业地皮购买面积维持负增长的态势没有悬念。

  但易居钻研院智库核心钻研总监严跃进通知《每日经济新闻》记者:“即便个体都市泛起突然火爆的情况,但从全国地皮市场数据来看,大趋向还是降温的,说明当前企业还是趋势谨慎和激进,地皮市场也不会明显反弹。”

  更能反应市场冷热水平的成交溢价率在10月份接续降落。据易居方面统计,10月份40个典范都市地皮溢价率为14.3%,较9月降落2.4%,已经间断4个月降落。

  同策集团首席阐明师张宏伟阐明以为,“从企业投资的角度来讲,近期拿地前评价的净利润请求比之行进步很多。以往在中心都市拿地,根基有着10%~12%的利润请求,今年二季度有的企业率哪怕利润5%、6%,以至不赚钱城市拿地。但近期由于融资环境收紧、企业资金链慌张,并且当前行业处于低谷期,所以房企为了控制危险,把利润请求进步了。”

  分都市来看,10月份一线都市中除了北京地皮成交溢价率高于10%,广州仅为3%、上海和深圳为0%。40个典范都市中地皮成交溢价率排名前5的都市分别为襄阳、东莞、沈阳、武汉和荆州,溢价率分别为44%、40%、33%、22%和22%。

  但多位业内人士在接受《每日经济新》记者采访时示意,只管市场走弱,但对房企而言却是不行多得的拿地“窗口期”。

  “我们以为,从往常到明年一二季度这个阶段,关于一二线中心都市简直是比力好的拿地窗口期。浮现主要是各个都市泛起流拍和大量的底价成交,这代表着往常地皮市场进入一个阶段性调解期,这种情况下是个比力好的拿地窗口期。”张宏伟说。

  各城地皮市场冷热不均

  今年1~10月,40个典范都市地皮出让金收入22097.6亿元,同比增加15.7%,增速回落1.5个百分点。由于各都市实施“一城一策”差同化调控,各都市在供地节拍、地皮政策、市场环境上的差别构成了地皮市场的分化。

  个中,一线都市地价在2019年6月上涨较明显,主要是深圳、北京和上海土拍较热,溢价率一度分别抵达48%、17%和23%。而10月份一线都市地皮市场成交量降落明显,地价小幅下跌。

  较为突出的是二线都市的浮现。今年2月份之后,厦门、南京、杭州、武汉和重庆等热点二线都市地价反弹明显。《易居快报之40城地皮市场月报》指出,一方面是因为第一季度发债融资量较多,房企资金面较为宽松;另一方面是因为开发商拿地预期的转变——规避三四线都市、向一二线都市转移,同时一线都市供地量又比力少,热点二线都市成为主要的拿地工具。但进入下半年,在政策持续倏地收紧的趋向下,地皮成交量持续降落、地价涨幅始终收窄,9月涨幅转负,10月量价齐跌。

  从供应量上看,据中指钻研院颁布的数据,1~10月,北京、上海、深圳、天津、广州、南京、杭州、武汉8个都市供应量逾越去年同期,个中天津、武汉、重庆分别以1302万平方米、807万平方米、743万平方米的供应量排名前三位。

  与此同时,《中国300都市地皮市场买卖情报》显现,10月份三四线都市整体供应增加,但成交总量下滑。300城中,三四线都市成交土空中积4561万平方米,环比缩小27%,同比缩小15%;地皮出让金为1243亿元,环比缩小21%,同比增加14%;地皮平均溢价率为10%,较上月降落0.3个百分点,比去年同期增加5个百分点。

  三四线都市地皮趋冷已是业内共识,地皮流拍数量高企更是印证了这一趋向。高院生指出,“流拍率来看,10月份单月300个都市中共有52宗流拍,从流拍率抵达7.8%,个中42宗出自三四线都市,10宗出自二线都市。如呼和浩特前段光阴出让12宗地块,个中7宗流拍。由此看来,三四线都市地皮市场‘遇冷’的情况愈加严峻,企业从安详性的角度更方向于二线都市以及二线周边的都市。”

  严跃进向记者阐明了两个截然差异的三四线都市代表。包头作为三四线都市中较为强势的代表,近期地价刷新历史记载,但在以往该都市浮现并不突出,说明部分开发商囊括碧桂园等的进入,使其地价上涨,同时溢价率也相应上涨较快。这也反应了当前西北、西南、西北和东北部门都市的崛起。

  而无锡则刚好相反,在2017~2018年市场浮现较热,但当前管控比力严,地皮市场泛起了明显降温。说明调控已经显示出成效,是值得确定的,这关于整个市场具有积极的意义。无锡跟包头浮现截然差异,市场走势也说明了差异都市的特色。

  杭州昆明领衔卖地榜

  事实上,不少都市每年城市制定年度地皮供应打算。在今年仅剩的一个多月里,今年的地皮市打算实现得如何了?

  先看北京。今年7月,《北京市2019年度国有树立用地供应打算》发布,打算部署商品住宅用地600公顷,下限为300公顷,这也是北京初次设定商品供操作房的下限。但据中指钻研院《中国300都市地皮市场买卖情报(2019年10月)》,截至10月,北京共乐成出让住宅用地42宗,总树立用空中积近271公顷,入市宅空中积尚缺乏300公顷。

责任编辑:网络

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